불법건축물 옥탑방, 집주인이 당장 나가라는데… 월세 세입자는 어디까지 버틸 수 있을까?

불법건축물 옥탑방 강제퇴거 통보, 세입자는 어떻게 해야 할까?

요즘 옥탑방 관련 문의가 부쩍 늘었어요.

저도 이 사연을 처음 들었을 때 

솔직히 < 이거 너무 억울한데? >라는 생각부터 들더라고요.

• 2022년 7월 25일 1년 계약 
• 계약 연장 이야기 없이 계속 거주
• 2025년 12월, 불법건축물 판정 → 강제 철거 통보

이 상황, 생각보다 법적으로 정리할 포인트가 명확해요.

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✔ 계약은 이미 끝난 걸까? (묵시적 갱신 여부)

결론부터 말하면 

계약은 자동 연장된 상태로 보는 게 맞아요.

• 임대차 계약 만료 후

• 임대인·임차인 모두 계약 종료 의사 표시 없이

• 기존 조건 그대로 거주 중이라면

👉 < 주택임대차보호법상 ‘묵시적 갱신 >이 성립됩니다.

📌 즉, "계약기간이 지났으니 당장 나가라"는 말은 법적으로 바로 성립되지 않아요.

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Q1. 계약기간이 지났으니 지금 당장 퇴실해야 하나요?

👉 아니요. 바로 퇴실 의무는 없습니다.

묵시적 갱신이 된 경우

• 임차인은 언제든지 해지 통보 가능

• 임대인은 최소 6개월 전 해지 통보 필요

불법건축물 문제는 임대인의 책임 영역이지,

임차인의 잘못은 아니라는 점이 핵심이에요.

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Q2. 당장 퇴실하면 보증금 외에 청구 가능한 게 있을까?

이 부분은 실제로 많이 놓치는 포인트예요.

상황에 따라 아래 항목을 요구해볼 수 있어요.

• ✔ 이사비용

• ✔ 중개수수료

• ✔ 임시거주 비용

• ✔ 월세 차액 손해(조건 악화 시)

특히 불법건축물임을 알리지 않고 임대한 경우라면

👉 임대인의 손해배상 책임이 인정될 여지도 있어요.

💡 그냥 보증금만 받고 나가면 손해 보는 구조일 수도 있어요.

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Q3. 당장 퇴실이 어렵다면, 최대 언제까지 살 수 있을까?

이게 제일 현실적인 질문이죠.

✔ 원칙적으로는

• 임대인이 계약 해지를 하려면 6개월 전 통보

✔ 다만

• 행정청의 강제 철거 명령 + 집행 일정이 확정됐다면

• 실제 거주 가능 기간은 행정 일정에 따라 달라질 수 있어요

📌 즉, “오늘 통보받았다고 내일 나가야 하는 구조는 아님”

📌 최소 수개월의 협의 기간은 확보 가능한 경우가 많아요.

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⚠ 꼭 해두면 좋은 행동 포인트

읽다가 그냥 넘기지 말고, 여기서 한 번 멈춰보세요.

👉 임대인에게 ‘서면 통보’ 요구했나요?

👉 불법건축물 고지 여부 확인했나요?

👉 구청 철거 일정 문서 확인했나요?

이 세 가지만 챙겨도 협상력이 완전히 달라져요.

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정리하면서 드는 솔직한 생각

이런 경우, 세입자가 죄인처럼 나갈 필요는 없다고 느꼈어요.

불법건축물 문제는 집주인의 관리 책임이지,

월세 살던 사람이 떠안아야 할 문제는 아니거든요.

조금 번거롭더라도

👉 감정적으로 대응하지 말고

👉 법 기준으로 차분히 정리하는 게 결국 제일 유리해요.