부모님 모실 상가주택, 일가구 2주택 안 되게 하는 방법? 현실적인 답변 정리

일가구 2주택, 생각보다 쉽게 걸립니다

저도 처음엔

"부모님이 사시는데 왜 내가 2주택이지?"라는 생각이 먼저 들었습니다.

그런데 세법 기준은 < 감정이 아니라 '명의와 용도' >더라고요.

질문 상황을 한 줄로 정리하면 이렇습니다.

• 현재 본인 명의 아파트 1채 보유

• 아버지에게 증여받은 땅에 2층 건물 신축

• 1층: 상가

• 2층: 부모님 거주

• 건물 전체 본인 명의 예정

이 경우, 

결론부터 말하면 그대로 진행하면 ‘일가구 2주택’이 됩니다.

여기서 멈추고 싶다면, 아래 내용 꼭 확인해보세요.

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핵심 판단 기준 (세법 기준)

국세청은 이렇게 봅니다.

• 주택 수는 ‘명의자 기준’

• 실제 누가 사는지는 중요하지 않음

• 부모님이 무상으로 거주해도 본인 주택으로 포함

• 상가 + 주택 건물이라도
  → 주택 부분이 있으면 ‘주택 보유’로 판단

즉,
건물에 ‘주거용 공간’이 있고, 명의가 본인이면 무조건 주택 1채 추가입니다.

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많이 오해하는 포인트

 "부모님이 사시니까 괜찮지 않나요?"

아닙니다.

부모님이 거주해도 명의가 본인이면 본인 주택 수에 포함됩니다.

• "상가주택이면 주택으로 안 치지 않나요?"

아닙니다.

상가주택은 주택 + 상가입니다.

주택이 있는 순간, 주택 수에 들어갑니다.

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일가구 2주택 피할 수 있는 현실적인 방법

완전히 피하려면 선택지는 많지 않습니다.

1. 부모님 명의로 건물 등기 (가장 확실)

• 토지 또는 건물을 부모님 명의

• 부모님이 별도 세대 유지

• 이 경우 본인 주택 수에서 제외

세무적으로 가장 깔끔한 방법

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2. 2층을 '주택이 아닌 용도'로 인허가

• 사무실, 창고 등 비주거용으로 허가

• 실제 사용도 주거 불가

단,

• 실제로 거주하면 추후 세무조사 시 문제

• 현실적으로 추천도는 낮음

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3. 본인 명의 유지하면서 2주택 안 되는 방법?

사실상 없습니다.

• 다가구주택 X

• 부모님 거주 X

• 상가주택 X

모두 주택 수에 포함됩니다.

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개인적으로 느낀 정리

처음엔 “이 정도는 괜찮겠지”라고 생각했는데,

세법은 정말 차갑고 단순합니다.

• 명의 = 주택 수
• 거주자 = 중요하지 않음

이 구조만 기억해도 큰 실수는 피할 수 있더라고요.

지금 단계라면 건물 명의 결정 전에 반드시 세무사 1회 상담 추천드립니다.

나중에 바꾸는 건 훨씬 더 비용이 큽니다.

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잠깐 멈추고 체크!

• 건축 허가 전인가요?

• 명의 변경 가능한 시점인가요?

• 부모님 명의로 해도 증여·상속 계획에 문제 없나요?

하나라도 걸리면, 지금 다시 설계하는 게 답입니다.

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요약 한 줄

본인 명의로 주거공간이 있는 건물을 지으면, 부모님이 살아도 일가구 2주택입니다.